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안녕하십니까? 국토교통부 장관 원희룡입니다. 임차인들의 재산을 보호하고 주거안정을 지원하기 위한 전세사기 피해 방지 대책을 브리핑하겠습니다.
전세사기 피해가 계속 증가하고 있습니다. 특히 주택도시보증, HUG죠. 보증금 사고내역을 보니 3분의 2가량이 2030 세대에 집중이 되어 있습니다. 부동산 거래 경험이 적은 청년이나 신혼부부들이 범죄의 표적이 되고 있다는 뜻입니다.
기존 정책은 몇 가지 한계가 있었습니다. 우선 임차인들이 위험을 스스로 방지할 수 있는 정보가 너무나 부족했습니다. 전세계약에 대한 내용이라든지 아니면 보증보험이 있다는 사실 자체를 모르는 경우도 많았고요. 또 여러 가지 피해 지원 대책들에 대해서 알지 못함으로써 이용하지 못하는 경우도 많았습니다.
여러 정부기관 간에 흩어져 있는 예방 기능이나 피해지원 기능들이 서로 연계가 부족함으로 인해서 실효성이 떨어지는 문제가 있었습니다. 국토교통부뿐만 아니라 경찰, 또 금융기관, 법무부, 또 지자체 등이 공조체계가 더 확보될 필요가 있겠습니다. 그리고 이미 벌어지고 있는 여러 가지 범죄에 대해서도 처벌이나 단속이 미흡했습니다.
그래서 이런 기존 정책의 한계를 극복하기 위해서 피해방지 대책은 크게 세 가지 방향입니다.
사전 예방을 강화하고, 신속하게 지원하고, 촘촘하게 지원할 수 있는 체제를 갖추면서 범죄에 대해서 강력히 처벌하는 내용이 되겠습니다.
첫 번째, 피해 예방 분야입니다.
전세사기 피해를 예방하기 위해서 임차인에게 스스로를 보호할 수 있는 폭넓은 정보를 제공하겠습니다. 전세계약에 관한 내용들, 또 악성 임대인의 명단 등 임차인들에 꼭 필요한 정보를 한눈에 파악할 수 있도록 자가진단 안심전세 어플을 구축해서 1월 중에 출시하겠습니다.
임차인들에게는 임대인의 동의 없이는 선순위 권리관계를 확보할 수가 없었습니다. 국세 체납이라든지 여러 가지 담보 제공 등 이러한 선순위 권리관계에 대해서 임대인의 동의 없이도 임차인이 직접 확인할 수 있는 권한을 부여하겠습니다. 그리고 이에 대해서는 공인중개사가 의무적으로 설명하도록 하고, 표준계약서에도 이러한 내용을 명시하도록 하겠습니다.
안전한 거래환경을 조성하기 위한 대책들을 시행하겠습니다. 임대사업자가 보증보험 가입이 의무화돼 있음에도 불구하고 가입하지 않는 사례들도 있었습니다. 임차인이 이에 대한 정보를 직접 확인하도록 하겠습니다.
공인중개사가 사기 위험이 있는 매물을 발견했을 경우에도 이에 대한 시장감시 기능이 제대로 작동되지 않는 경우가 많았습니다. 이를 신고하는 공인중개사에 대해서는 보상금을 지급하는 등 시장감시 기능이 확대되도록 하겠습니다.
깡통전세 예방을 위해서 공정가격 산정체계를 개선하겠습니다. 공신력이 있는 감정평가사가 관여하도록 하고, 또 서로 내통을 해서, 서로 담합해서 전세 보증금을 올리는 이러한 것들을 예방하기 위해서 여러 가지 제도들을 개선하겠습니다.
전세가율이 높은 지역들에 대해서 특별관리를 하겠습니다. 현재는 시도 단위별로 제공되고 있는 전세가율에 대한 정보를 전국 단위로는 시군구별로, 그리고 수도권에는 읍면동 단위로 매월 정보를 공개하고, 특히 전세가율이 높은 위험 지역들에 대해서는 지자체에 이를 통보해줌으로써 이에 대한 정보제공 그리고 특별관리가 가능하도록 하겠습니다.
임차인의 법적권리도 강화를 하겠습니다.
현재 최우선 변제금액이 그동안 오른 이러한 전세금에 비해서 낮은 감이 있는데요. 법무부와 협의를 통해서 상향하도록 하겠습니다.
임차인의 대항력이 현재는 전입신고 이후에 다음 날 발동을 하고 있는데요. 그 사이에 담보 제공이 이루어지는 등 사각지대가 있었습니다. 이를 보강하기 위해서 표준임대차계약서에 전입신고 후 대항력이 발생하기 이전까지 임대인이 추가 담보 제공을 금지하는 특약 내용이 표준계약서에 들어가도록 강제하겠습니다.
크게 두 번째 방향으로 전세사기를 입은 피해자들을 신속하고 촘촘하게 지원하기 위한 대책들을 펴겠습니다.
피해 회복에 대한 원스톱서비스를 제공합니다. 피해를 당한 피해자들이 여기저기 직접 뛰어다녀야 되는 이러한 불편을 해소하기 위해서 전세피해지원센터를 9월 중에 개소를 하고, 그 이후에도 HUG 지사라든지 아니면 주거복지센터를 통해서 전국적으로 확대를 해나가겠습니다.
이 지원센터는 온라인, 오프라인으로 금융서비스, 법률상담을 지원할 뿐만 아니라 임시거처, 그리고 임대주택 입주 등 서비스들을 원스톱으로 제공하도록 하겠습니다.
이미 피해를 당한 피해자들에게는 이미 잃어버린 보증금, 피해를 당한 보증금을 회복하기 위해서 1% 금리대의 긴급자금을 지원하고, 보증가입 부담을 완화시키기 위해서 특히 청년, 신혼부부 등에 대해서는 보증료 지원도 확대하도록 하겠습니다.
거처를 잃은 피해자들에게는 긴급 거처를 시세 30% 이하로 최장 6개월 제공하겠습니다. 이를 위한 주택은 현재 HUG가 강제 관리하고 있는 주택들부터 제공을 하겠습니다.
세 번째 분야로, 전세사기범들에 대한 단속과 처벌을 강화하겠습니다.
전세사기에 대해서 현재 7월부터 우리 경찰청과 특별단속을 올해 연말까지 하고 있어서 그에 대한 수사와 결과를 1월에 발표하겠습니다마는 그 이후에도 상시 대응체계를 가동을 하고, 또 전세사기범에 공모한 임대사업자, 감정평가사, 공인중개사들에 대해서도 임대사업자 등록말소, 그다음 자격취소 등 강력한 공모 처벌을 할 뿐만 아니라 이와 관련된 부정이익들을 HUG를 통해서 끝까지 환수하도록 채권회수반을 가동해서 발본색원, 끝까지 뿌리를 뽑도록 철저히 국가가 활동을 하도록 하겠습니다.
서민들에게 전세금은 전 재산입니다. 주거 사다리의 희망을 놓아주지는 못할망정 거처와 함께 보증금을 빼앗아가는 이러한 서민 상대 전세사기의 피해를 막고 이들에 대한 피해 지원과 피해 예방을 하기 위해서 국가가 끝까지 추적하고 처벌을 함으로써 전세사기 범죄를 반드시 근절하도록 하겠습니다.
이번 대책에는 그동안 공조가 미흡했던 여러 부처가 합동으로 대책을 마련했고, 또 후속 입법조치도 많이 필요합니다. 특별히 국회 차원에서도 입법을 위한 관심과 협조를 부탁드리겠습니다. 감사합니다.
<질문> 깡통전세 주위 지역을 구체적으로 지정해서 그것을 공개하는 방안을 검토 중인 것으로 예상이 됐었는데 그게 왜 빠지게 됐는지 궁금하고요. 전세가율 높은 지역이 나오면 그거를 지자체에 통보했을 때 지자체가 그거를 어떻게, 해결한다든지, 통보하는 것만으로는 전세가율 관리를 임의적으로 하기가 어려울 텐데 어떤 프로세스가 있는지 답변 부탁드립니다.
<답변> 전세가율에 대해서는 우리가 전국, 아까 말씀드린 것처럼 전국은 시군구 단위로, 그리고 수도권에 대해서는 읍면동 단위별로 세세한 통계를 매월 제공하겠습니다. 전세가율뿐만 아니라 이에 따른 보증사고율 그리고 경매낙찰률 같은 정보도 실제 데이터를 제공하겠습니다.
이렇게 하게 되면 실제로 지자체가 통보를 받은 다음에 지자체별로 공인중개사라든지, 아니면 여기에 임대사업자, 그리고 여기에 대한 주거복지센터라든지 이런 부분들을 가동하고 있기 때문에 지자체별로, 예를 들어서 지역을 공개할 수도 있을 거고요. 또 그에 따른 실질적인 특별피해예방 및 지원 대책을 가동할 수가 있을 겁니다.
우리 국토교통부가 예를 들어서 특별... 그러니까 특정한 지역이나 거기에 대한 동별로 직접 공개했을 때는 낙인효과라든지 이에 따른 거래의 단절현상이라든지, 또 선의의 임대인들에 대한 피해가 있을 수도 있기 때문에 국가가 직접 정보를 공개하는 부분들은 자제하고, 대신 정확한 데이터를 월 단위로 충실하게 제공하고, 여기에서 광역지자체가 되든지, 기초 전체가 되든지 그에 따라서 피해 예방 및 단속, 또 피해지원 대책을 가동하면서 그 데이터들을 실정에 맞게 쓸 수 있도록 하겠다는 겁니다.
공개하지 않는다는 뜻이 아니라 공개 여부를 판단하는 그 시행 주체를 지자체에다가 우리가 실정에 맞게 할 수 있도록 하겠다는 겁니다.
<질문> 오늘 대책 잘 들었고요. 저희가 주목해서 볼 만한 게 앞으로는 임차인의 대항력을 강화하기 위해서 표준계약서에다가 특약을 통해서 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지는 임대인이 매매나 근저당권 설정 못 하게 하겠다는 항목을 명시하도록 하겠다는 건데, 이 계약서에 특약을 넣는 행위가 법적으로 어느 정도의 효력이 있는지, 혹시나 특약이라고 하면 밑에 적는 거잖아요. 적지 않았을 경우에 어떤 처벌이라든지, 혹은 어떤 법적으로 문제가 없는 상황으로 돼서 임차인이 도움을 받지 못하는 사례가 생기지 않는지, 어떻게 검토하시는지가 궁금합니다.
<답변> 지금도 보면 전입신고가 돼서 확정일자를 받으면 법적으로는 다음 날부터, 다음 날 0시부터 이게 효력이 발생하다 보니까, 예를 들어서 오전이나 오후에 계약을 했는데 그날 임대보증금을 받고 나서 담보 설정을 해 버리면 실제로 대출 받은 것에 대한 주택가액이 부족해서 결과적으로 나중에 피해를 당하는 경우가, 이걸 악용하는 사례가 꽤 많았습니다.
그래서 어떻게 보면 저희가 더 근본적으로 가려면 전입신고 즉시 대항력이 발생하게 하는 그런 방안도 저희가 제안을 했습니다마는 법무부, 법원, 금융당국에서 이를 위해서는 시스템이 먼저 확보돼야 된다, 그리고 현재 민법상의 권리관계에는 전입신고라는 사실적인 행위가 아니라 실제 등기부상에 또는 행정에, 등록접수상에 공시 원칙에 반하는 문제가 있고, 여기에 따라서 어떤 권리 시점을 특정하기가 힘든 문제가 있고, 또 이게 일반적으로 이런 방향으로 가다 보면 금융기관은 방어를 위해서 대출 자체를 축소시켜서 운영되는 그런 부작용이 예상되기 때문에 현재로는 우선 그 시스템이 완비되기 전에는 우선 임차인을 보호하기 위한 실질적인 대책으로 임대인에다가 그 의무를 부여하자, 그러면 사후에라도 그 임대인에 대해서는 계약상의 위반으로 손해배상 같은 것도 법적인 효과가 나올 뿐만 아니라 여기에 대해서 형사처벌까지 할 수가 있겠죠.
근데 한계는 그걸 감수하고 지능적으로 임대인이 그래도 추가담보를 해버렸을 경우에는 제3자에게 넘어갔을 경우에는 제3자에 대한, 선의의 제3자에 대해서 효력을 주장할 수 없는 그런 한계는 생깁니다.
그래서 저희는 앞으로 등록이라든지 전산이라든지 민법상의 권리관계라든지 이런 것들을 해서 임차인 보호가 더 중요하기 때문에 이 부분들을 시스템을 마련하는 것도 지속적으로 협의를 하겠습니다만, 이 부분을 당장 임차인의 전입신고 확정일자를 받는 그 시간 분, 초에다가 대항력을 발생시키는 문제는 현재 법이나 관리체계상 부작용이 있어서 어렵다는 그런 법무부나 법원 또는 금융기관의 의견을 저희들이 일단은 존중하면서 대책을 마련한 겁니다.
앞으로도 더 강화할 수 있는 방향을 저희들이 지속적으로 협의를 하고, 근본적으로는 법적인 또는 전산시스템을 마련할 수 있도록 지속적으로 노력하겠습니다.
<질문> 일단 임차인이 체납 사실이나 선순위 보증금을 확인할 수 있는 서류를 요청할 때 임대인이 의무적으로 제공을 하게 하기로 하셨는데, 만약에 지금의 상황이 임대차시장이 전세가 잘 안 나가니까 임차인들이 요청하면 임대인이 줄 것 같긴 한데요. 근데 거의 언제나 항상 *** 만약에 임대인 우위 시장이 돼버리면 임대인이 이 규정을 따라서 서류를 요청할 경우 의무적으로 줄지 약간 좀 궁금하고요. 그런 경우에 어떻게 대안을 마련할 계획이신지 궁금하고, 그리고 계약 후에도 임차 기실 전까지 미납 꼭지나 지방세 확인할 수 있는 제도를 개선을, 임차인이 직접 할 수 있는 제도를 개선하겠다고 계획을 밝히셨는데 이게 언제 가능할지 그것도 좀 알려주시고요.
그리고 신축빌라 공시가 적용 비율을 150%에서 140%로 내리면 물론 전세금을 높이... 올리는 전세자금대출은 좀 줄겠지만 또 반대로 얘기하면 시장의 전액 금액이라는 게 있는데 거꾸로 전세자금대출을 줄이게 되면 이게 또 월세로 넘어가는 일이 벌어지지 않을까, 그런 점들이 조금 궁금하고요.
그리고 그다음에 최우선변제 금액을 상향을 올 4분기에 추진한다고 하셨는데 이게 제가 알기로 작년에도 이미 올렸거든요. 그래서 지금도 사실 일부에서는 너무 높다 그래서 금융기관이나 이런 데서는 그거에 대해서 조금 분할 제기하고 그런 것도 있는데 이게 최우선변제로 몰리면 또 그만큼 대출금이 줄게 되는 그런 문제도 벌어질 수 있는데 최우선변제금을 또 올리는 게 문제가 없을지, 그것 4개를 여쭤보고 싶습니다.
<답변> 한꺼번에 세 가지나 질문을 하셔서. 우선, 임대인의 국세·지방세 체납 그리고 금융기관에 담보 제공, 이에 대한 정보를 우선은 임차인이 요구했을 때 임대인에게 의무를 지웠고요. 그다음 임대인이 이걸 제공할 정도면 사실 전세사기를 안 하겠죠.
그러니까 이 부분들에 대해서는 그 의무는 분쟁을 줄이기 위해서 우리가 하는 것일 뿐이고, 임대인이 제공 안 할 경우에도 저희가 국세청 또 지자체, 금융기관이 직접 이 매물들에 대해서 이 부분이 정보가 자동으로 넘어갈 수 있는 시스템, 그래서 이 부분을 우리가 앱에 집어넣는 이런 시스템으로 정비를 하도록 하겠습니다.
이게 구체적으로 어느 시점인지에 대해서는 실무적인 앞으로의 진행과정에 대해서 우리 관계기관에서 설명을 드리도록, 그런 방향을 전제로 해서 강제 제공하도록 짜고 있다, 라는 말씀을 드리겠고요.
<답변> (관계자) 시스템적으로 연결하는 부분에 대해서는 국세청하고 추가 협의를 해야 되는 부분이고요. 일단은 임대인이 자발적으로 제공해야 되는 점이 있기는 하지만 어쨌든 저희가 법령상으로 임대인에게 의무를 지울 것이고, 그런데 주어진 의무를 다하지 않는다면 그것은 그 임대인이 제공하는 물권이 그렇게 정상 물권에서 벗어나 있다는 메시지를 줄 수 있다고 생각합니다. 그래서,
<답변> (관계자) 사적 계약의 영역이라 사실 처벌규정을 두기 어려운 한계는 있고요. 다만, 임차인이 계약을 할 때 이것을 법적으로 제공되어 있는 사실인데 임대인이 나에게 정보를 주지 않는다는 것은 그 계약을 회피할 수 있는 정보로 기능할 수 있을 거라고 기대합니다.
<답변> 지금 결국 시세가 없는 또는 공시가로 나와 있는 이런 부분들에 대해서 지금 감정평가사들이 가격 자체를 올리면서 결국 그 갭 때문에 나중에 깡통전세가 나오는 이런 데 악용이 되고 있는데요.
일단은 현재 150%는 높다, 라는 판단이, 왜냐하면 현재 공시가의 현실화율에 비춰 봤을 때 현재 한 70% 수준이거든요. 그러면 이것을 역으로 계산하면 140% 정도가 현재 적정한 수준이라고 저희는 판단합니다.
그리고 현재까지 아무튼 가격을 너무 높여서 깡통전세 피해가 나오고 있기 때문에 일단은 저희가 현재 가격체계나 법률체계에서도 140% 가는 것은 무리가 없다고 봤기 때문에 그렇게 설정하고 있다, 이렇게 말씀드리겠고요.
마지막으로, 지금 우선변제를 말씀하셨는데 현재는 중위가격의 3분의 1을 가지고 우선변제를 설정하도록 되어 있습니다. 그러다 보니까 한 1억 5,000대면, 중위가격이 1억 5,000대인 경우는 한 5,000만 원 그리고 지역별로 이게 실제 우선 변제받을 수 있는 금액이 책정돼 있는데, 지금 말씀하신 이것을 넘어 올리면 또 금융기관들이 대출을 기피하면서 또 다른 자금 경색, 금융 경색이 오는 게 있기 때문에 무조건 올린다고 그게 꼭 좋은 것만은 아니겠습니다만 현재 그동안의 부동산 가격이 급등해 있는 이런 상황들을 봤을 때는 현재 지금보다는 중위가격 자체가 올라 있는 이것을 적용해서 다시 산정을 하다 보니까 그렇게 한꺼번에 거액이 올라간다기보다는 아마 결과적으로는 몇백만 원 수준의 인상이 현재 가능한 것으로 보여져서 그 부분을 저희들이 이번 대책에서 포함시키자, 그렇게 저희들이 결론을 내렸다, 라는 말씀을 드리겠습니다.
<질문> 아까 전에 중위가격 또 말씀 주셨는데.
<답변> 중위가격?
<질문> 네. 서울 전셋값 중위가격이 아까 전에 찾아보니까 6억 800만 원 정도더라고요. 그런데 HUG 보증보험 같은 경우에는 수도권 7억 원 넘거나 하면 또 가입이 안 되고 있고, 각종 조건들이 많다 보니까 가입률이 낮아지는 데 또 일조를 하는 것 같은데, 보증보험을 정비하거나 가액... 가입가액 상한을 한다든지 그런 방안은 준비하고 계신지 궁금합니다.
<답변> (관계자) 보증보험에 대해서 범위를 두고 있는 이유는 우리가 보험이라는 것이 어차피 대위변제로까지 가는 그런 과정이 있기 때문에 사실은 너무나 고가주택을 소유하고 있는 것까지 보증보험을 할 것이 아니고 일정 정도의 서민의 범주에 들어오는 주택에 대한 보호를 설정하기 위해서 저희가 보증 가입의 범주를 두고 있습니다.
저희가 아주 구체적으로 이 범위를 어떻게 확대할 것인지에 대해서는 아직 검토되고 있지 않은데, 제기하셨으니까 저희가 필요성 여부를 한번 살펴보도록 하겠습니다.
<답변> 이번 대책에는 우리가 임차인을 보호한다, 라는 그 대책들을 가지고 주로 집중을 했고요. 또, 조금 다른 차원에서 지금 보증, 특히 주택도시보증 HUG에 대해서 보증... 보험사기, 그러니까 임차인과 임대인이 서로 짜고 하다 보니까 HUG의 기금의 적자 내지는 장기적인 고갈 위험 문제까지도 있습니다. 그런데 이 부분을 지금 피해자 보호와 섞어서 하다 보면 피해자 보호가 약화될 수 있는 부분이 있어서 이 부분은 이번에는 검토 대상에서 제외를 했는데요.
앞으로 과연 보호능력을 키우고, 또 이것을 악의적으로 결국 보증기금을 갉아먹고 있는 이 부분을 회수하기 위한 그런 대책은 이번에 연말까지 우선 전세사기범들에 대한 집중적인 단속과 그 결과를 놓고 어느 정도에서 해야 이게 균형점이 될지에 대해서는 저희들이 추가 대책으로 HUG에 대한 충실성을 보호하기 위한 그런 대책은 이다음 단계에서 저희들이 다시 고민하고, 그에 따라서 보증을 확대한다든지 이런 부분들도 고민을 하도록 하겠습니다. <저작권자 ⓒ 문화예술의전당 무단전재 및 재배포 금지>
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